Continúa el ataque al sector de la vivienda con el punto de mira en los pisos turísticos, a la vez que se une un movimiento de repulsa contra los turistas en general. Siguen los tiros en el pie a la economía española, perjudicando a dos sectores básicos, como son el turismo y la vivienda; dos por el precio de uno.
Efectivamente, la Ley por el derecho a la vivienda y otras normas complementarias continúan deteriorando progresivamente al sector. El Estado ha conseguido principalmente desbocar el precio de los alquileres. El aumento de la demanda de pisos en alquiler, unido a una serie de medidas -incluidos los controles de precios- que restringen la oferta, lleva irremediablemente a un descontrol de los precios.
Una ley sobreprotectora de la ocupación -que sume en la inseguridad jurídica al arrendador- y unos controles de precios, introducen al casero en un campo de minas legal que lo deja sin garantías; esto lleva a que los propietarios de pisos en alquiler se retraigan, retirando sus inmuebles del mercado (hay que tener en cuenta que el 92% de los mismos son personas particulares). No obstante, desde el Gobierno se señala como culpables a los malvados propietarios que no quieren alquilar sus casas.
En este sentido, deshacerse de un okupa es algo cada vez más difícil para los propietarios. Según datos del CGPJ, si en 2018 se tardaba 5 meses en desocupar siguiendo procedimientos de primera instancia, a finales de 2023 el tiempo medio se acerca a un año entero (eso si el procedimiento no continúa). Se ve cuál ha sido el sentido de las reformas legales, y esto desanima a cualquiera.
Por otro lado, los denostados fondos buitre con los que se les llena la boca a los políticos y activistas a la hora de señalar a los otros culpables son minoría (en cualquier caso, las personas jurídicas propietarias de pisos en alquiler rondan el 8%).
En el primer trimestre de 2024 la variación anual del índice de Precios de la Vivienda (IPV) se situó en el 6,3%, dentro de la tendencia creciente de los precios de los últimos años. Cada vez cuesta más adquirir una vivienda y una mayor parte de la población se ve obligada a acudir al mercado del alquiler, con un stock de viviendas en oferta mermado en un 28% entre 2019 y 2023 (según El Idealista); es decir, con un acceso casi destruido. En esta tesitura, el Gobierno ha señalado a otros nuevos responsables: los que alquilan pisos turísticos.
Como ya comentamos hace semanas, en el caso de los alquileres de vivienda, ha habido un desplazamiento hacia el alquiler turístico o temporal (con mayor certeza de recuperación). Pero en la temporada en que estamos entra en juego otro tipo de alquiler, el alquiler vacacional, que es el que ha centrado la polémica. Hay ciertas diferencias entre ambos.
Diferencia entre alquiler vacacional y turístico
El alquiler vacacional es una modalidad de alojamiento para períodos cortos: no superiores a 30 días. Es para turistas o viajeros que piensan quedarse poco tiempo, y el apartamento se equipa completamente para fines turísticos. Están sujetos a la normativa turística de la correspondiente comunidad autónoma, que también determinará si se exige contrato. A veces se ofrecen servicios complementarios, como limpieza o ropa de cama.
El alquiler turístico o temporal es una modalidad de alojamiento para plazos superiores a 30 días y no tiene una fecha límite. Conlleva un contrato de alquiler temporal para constatar el precio del mismo y está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Se dirige a inquilinos que necesitan provisionalmente el inmueble; por ejemplo, alquileres para estudiantes o por motivos laborales. La vivienda tiene su adecuado equipamiento y no se suelen ofrecer servicios complementarios.
En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, se ha establecido una normativa para el alquiler vacacional (estancias típicamente menores a un mes), exigiendo que los alojamientos cumplan unos estándares de calidad y seguridad para que puedan obtener la llamada Licencia de Vivienda de uso Turístico (VUT). En nuestra Comunidad hay, aproximadamente, 15.000 viviendas legales de uso turístico registradas (Sede Comunidad Madrid), y de éstas, 1008 tienen licencia municipal en la ciudad de Madrid (según la agencia EFE). También se estima que en la Comunidad de Madrid hay alrededor de 24.000 viviendas de uso turístico ilegales. En la ciudad de Madrid, se estima que los pisos turísticos representan una pequeña fracción de las viviendas en alquiler: aproximadamente el 1,1% (aunque en el distrito Centro suponen el 32% de las viviendas de alquiler).
En cualquier caso, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), a febrero de 2024 los pisos turísticos suponen el 1,33% del parque residencial de alquiler en España (Idealista). No obstante, se han incrementado un 9,2% el último año y, por ejemplo, en Baleares suponen un 3,84%. Si bien se han incrementado, estamos hablando de una parte muy pequeña del mercado.
El problema de los pisos turísticos en alquiler vacacional parece que ha aparecido a toque de corneta, junto con el afloramiento -también bastante teledirigido- del fenómeno de la turismofobia (con unos brotes que hemos podido contemplar, por ejemplo, en Barcelona y Baleares).
En este contexto, el Gobierno ha decidido ir contra el alquiler vacacional y regular los pisos turísticos. El pasado 3 de julio, Isabel Rodríguez, ministra de Vivienda y Agenda Urbana, declaró querer reformar este tipo de alquileres y cambiar urgentemente la ley.
Abundando sobre lo mismo, Sumar propuso gravar los pisos turísticos con un IVA del 21%. Por otro lado, se ha comunicado que el grupo de trabajo del Ministerio está orientado a reformar la Ley de la Propiedad Horizontal (LPH) en el sentido de que las comunidades de propietarios puedan vetar viviendas vacacionales, y la creación de un registro único de inmuebles alquilados con esta finalidad.
También el ministro de Economía, Comercio y Empresa, Carlos Cuerpo, señaló el pasado 24 de julio que el Gobierno está trabajando en una enmienda a la LPH para “empoderar” a los vecinos frente a la instalación de pisos turísticos.
“Lo que queremos es que sea necesaria la autorización de los vecinos, con unas mayorías de tres quintos, para que se puedan instalar estos pisos, de tal forma que consigamos ir poniendo un elemento de racionalidad en el auge de este tipo de pisos”, ha concretado el ministro en una entrevista a RNE.
Los pisos turísticos son la respuesta social a un mercado cada vez más intervenido y distorsionado por el Estado, que ha llegado a reducir la oferta de alquiler de vivienda habitual de forma ostensible. De otro modo, no serían un problema digno de mención. El arrendador, ante la posibilidad de tener un okupa o un inquiokupa, opta por un turista que, al fin y al cabo, sabe que se va a ir al terminar su contrato. Pero ahora el Gobierno y los medios han comenzado a airear de forma orquestada lo que molestan los inquilinos de los mismos al resto de los vecinos.
Resulta que el problema ahora no es la okupación ni la morosidad -con sus correspondientes vandalizaciones y riesgos físicos para la comunidad-, sino los turistas que vienen a pasar un mes de vacaciones. Una cosa no quita la otra, pero que a los vecinos les preocupe un padrastro en el dedo cuando tienen la cabeza abierta resulta chocante. Evidentemente, hay intereses sobre cambiar el foco de atención a los pisos vacacionales desde otros asuntos más delicados para el Gobierno.
En cualquier caso, nos encontramos, como ya viene siendo habitual, con una medida intervencionista que supone un ataque a la propiedad privada; al meterse el Estado en qué puede hacer o no uno con su propiedad. De entrada, por tanto, supone una merma del ámbito de libertad personal del propietario.
En términos económicos, podríamos hablar del límite del derecho a la propiedad privada en una comunidad de propietarios. Aquí entrarían en juego las externalidades (positivas o negativas). Se producen externalidades cuando en una transacción económica, además de los intervinientes (aquí arrendador y arrendatario), hay otros perjudicados o beneficiados (aquí, por ejemplo, vecinos) que no intervienen en la citada transacción. Se admite en estos casos que, además de los mecanismos de mercado, se apliquen otros mecanismos correctores para evitar o compensar el daño a estos terceros ajenos a la transacción.
Así, existen normas para evitar que estos efectos externos perjudiquen a los demás vecinos. Por ejemplo, que el aparato de aire acondicionado de un vecino no produzca un ruido mayor de un número determinado de decibelios en casa de otro vecino. En este terreno, tienen un tratamiento especial las zonas comunes, que pertenecen a todos los vecinos, como piscinas, jardines o ascensores.
De este modo se llegan a restringir ciertas libertades, como la de hacer ruido dentro de tu casa, si llega a perjudicar objetivamente a otro vecino. Otra cosa es hasta qué punto se pueda permitir a las comunidades de vecinos meterse en las casas ajenas: en principio, no debería ser pasar de la puerta si no hay un perjuicio objetivo.
Aquí es donde se centra el problema, ya que incrementando el poder de la comunidad de propietarios se traslada la responsabilidad de las autoridades a los vecinos, incrementando el nivel de enfrentamiento entre unos y otros (cosa que ya se ha buscado para obtener réditos electorales, como en enfrentamientos entre fumadores y no fumadores, hombres y mujeres o lo público frente a lo privado). De este modo, se enconan las posiciones, a la sombra de una u otra ideología y se mantiene a la plebe sin pensar, sometida y ocupada en una parte del problema poco significativa.
Ahora las comunidades de propietarios, auténticas máquinas de impedir iniciativas, van a tener que dar una autorización previa, con mayoría de tres quintos, para que se puedan instalar pisos turísticos. Se amplía el campo de actuación de los malos sentimientos y el del enconamiento en las comunidades de propietarios que todos, más o menos, hemos experimentado. En mi caso, recuerdo a un vecino que denominaban don Pacontra, por su tendencia a oponerse a todo; él y los secuaces que podía reclutar.
Hay efectos externos negativos y positivos, reales o supuestos. Entre los negativos que se aducen, se dice que las personas que alquilan una casa por 30 días son más molestas que las que lo hacen durante 3 meses o un año (cosa de difícil explicación); también parece que una familia belga, por ejemplo, es más molesta que una española (mejor no comparar nuestro nivel de educación con el de otros países); otro capítulo muy comentado es que hacen mucho ruido con las maletas de ruedas (como si todos no tuviéramos maletas de ruedas y no hiciéramos el mismo ruido cuando viajamos). En cuanto a los efectos externos positivos, algunas de las ventajas de las plataformas de alquiler -que ahora parecen ser los malos de la película- son, por ejemplo, que hay “normas de casa” personalizadas y para no molestar al vecindario, como la “regla de no fiestas”, y otras como no fumar, sancionar el exceso de ruidos o no llevar mascotas.
Es chocante que un Gobierno que sobreprotege a okupas, inquiokupas y morosos profesionales, ahora dice que va a controlar los alquileres por períodos de 30 días o inferiores. Probablemente haga daño a las plataformas digitales de reservas -con satisfacción de parte del sector hotelero-. No parece que vaya a ser difícil, por otro lado, para la picaresca que un inquilino vacacional se convierta en un okupa discontinuo (seguro que unos gobernantes pícaros lo saben).
En definitiva, tampoco los pisos vacacionales son la causa del problema de la vivienda, aunque da para una viva polémica. Regular los pisos turísticos ni va a solucionar los problemas del alquiler (la oferta es mucho menor que la demanda) ni a bajar sus precios. El problema ha sido originado por el Estado, y con estas nuevas medidas contraproducentes va camino de agudizarse. Si no, al tiempo.
Las soluciones son bastante directas, pero contrarias a lo que se está haciendo. Vivimos en un país relativamente grande y poco poblado. Entre ciudades densamente pobladas vemos descampados y desiertos en materia de viviendas, y hay terreno en abundancia. Si hacen falta viviendas hay que construirlas y, para empezar, los ayuntamientos deberían dejar de oponerse a recalificar terrenos, y luego, pudiéndose construir más y con el libre juego del mercado, poder reducir los precios. Para esto no basta la iniciativa pública y es necesario un marco de colaboración público-privado. Por otro lado, se requiere reorientar la legislación, dando a los propietarios las garantías jurídicas necesarias para que estén dispuestos a sacarlos al mercado y así aumentar la oferta de alquiler. También hacen falta otras medidas que, aunque de menor calado, pueden servir a medio plazo, como fomentar el alquiler social (las 43.000 viviendas que anuncia recurrentemente el Gobierno son una parte muy pequeña de lo que se necesita, pero hay que terminarlas), promover la rehabilitación de inmuebles y el cambio de uso (de oficinas o locales comerciales a viviendas). Finalmente, habría que descargar la gravosa tributación sobre la vivienda (que ha subido como un cohete -esto sí- durante los últimos lustros).
Para esto no ayuda en absoluto una campaña conjunta en contra de los pisos turísticos y de repulsa a los turistas en general, teniendo en cuenta que el sector turístico supone un 13% de nuestro PIB (Caixabank) y cuando este sector, de forma merecida, se ha venido denominando repetidamente nuestro oro negro.
